Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, która umożliwia nieodpłatne nabycie własności rzeczy po spełnieniu kilku warunków. Szczególnie interesującą możliwością jest nabycie w ten sposób własności, często bardzo wartościowych nieruchomości, które możliwe jest nawet przez osobę będącą w złej wierze. W poniższym artykule skupimy się właśnie na zasiedzeniu nieruchomości.
Czemu służy instytucja zasiedzenia?
Instytucja zasiedzenia została wprowadzona do porządku prawnego w celu zapewnienia pewności obrotu gospodarczego. Zdarzają się sytuacje, gdy trudno jest ustalić właściciela danej nieruchomości, co może powodować wiele problemów. Z łatwością możemy wyobrazić sobie sytuację, w której chcemy kupić działkę, szukamy jej właściciela, jednak brak jest jakichkolwiek dokumentów i informacji, które pozwalałyby go ustalić, a jest to konieczne do zawarcia umowy sprzedaży. W takich wypadkach z pomocą może przyjść właśnie instytucja zasiedzenia, dzięki której można będzie łatwiej ustalić taką osobę.
Aby określić szczegółowe warunki umożliwiające zasiedzenie nieruchomości należy sięgnąć do art. 172 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że aby zasiedzieć nieruchomość:
- Nie można być jej właścicielem
Właściciel to osoba, która ma najszersze uprawnienia do nieruchomości, co oznacza, że może ją posiadać, używać i pobierać z niej pożytki oraz dochody. Warunek mówiący o tym, że aby zasiedzieć nie można być właścicielem jest logiczny, bowiem celem zasiedzenia jest właśnie nabycie własności nieruchomości, która przysługuje właścicielowi. Jeżeli ktoś jest właścicielem danej nieruchomości, nie potrzebuje zasiedzenia, aby nim się stać. Wobec czego zasiedzenie przez właściciela byłoby bezcelowe.
- Trzeba być posiadaczem samoistnym
Do omówienia tej przesłanki istotne jest znalezienie odpowiedzi na pytanie kto jest posiadaczem samoistnym. Najpierw jednak skupimy się na tym, czym w ogóle jest posiadanie. Należy pamiętać, że nie wolno mylić posiadania z własnością, bowiem są to dwie różne instytucje prawa cywilnego. Posiadaczem jest ten kto faktycznie włada daną rzeczą – na przykład najemca jest posiadaczem mieszkania, w którym mieszka ale nie jest jego właścicielem. Na tym przykładzie widać, że posiadaczem i właścicielem jednej rzeczy mogą być dwie różne osoby.
Kim zatem jest posiadacz samoistny, o którym mowa w przepisie?
Definicję posiadacza samoistnego możemy znaleźć w art. 336 Kodeksu cywilnego:
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
O posiadaczu samoistnym możemy więc mówić, gdy dana osoba jest w posiadaniu rzeczy, włada nią i zachowuje się (czuje się) jak jej właściciel. Posiadaczem samoistnym nie może być więc osoba, która włada rzeczą za zgodą jej właściciela, bowiem wtedy będziemy mieli do czynienia z posiadaniem zależnym. W podanym wyżej przykładzie najemca mieszkania jest posiadaczem zależnym, ponieważ zawarł on umowę najmu z właścicielem i to za zgodą właściciela korzysta z mieszkania. Najemca, dzierżawca czy użytkownik nie mogą więc zasiedzieć nieruchomości, z której korzystają.
- Musi upłynąć odpowiedni czas
W przypadku posiadania samoistnego w dobrej wierze, aby doszło do zasiedzenia musi upłynąć 20 lat, zaś jeśli posiadacz jest w złej wierze, potrzebujemy 30 lat. Przy określeniu długości terminu wymaganego do zasiedzenia kluczowe jest zdefiniowanie dobrej i złej wiary. Pojęcia te odnoszą się do intencji danej osoby. Posiadacz będzie w dobrej wierze, jeśli uważa, że przysługuje mu prawo własności do danej nieruchomości. Przekonanie to jest obiektywnie błędne, ponieważ jak wspomniano powyżej, właściciel nie może zasiedzieć swojej nieruchomości. Dlatego dla istnienia dobrej wiary błędne przekonanie musi być w jakiś sposób usprawiedliwione.Usprawiedliwionym może być na przykład przekonanie o prawie własności w sytuacji, gdy korzystamy z nieruchomości, bo uważamy, że należała do naszego dziadka i została przez nas odziedziczona, choć w rzeczywistości w skutek błędnego jej oznaczenia doszło do pomyłki i do dziadka należała działka sąsiednia. Należy podkreślić, że pomimo ustanowienia domniemania dobrej wiary w Kodeksie cywilnym, aby uznać posiadanie w dobrej wierze, należy je odpowiednio udokumentować. W każdym innym przypadku będziemy mieli do czynienia ze złą wiarą.
Należy zaznaczyć, że to czy mamy do czynienia z dobrą czy złą wiarą ocenia się na moment wejścia w posiadanie samoistne i rozpoczęcia biegu zasiedzenia.Nie ma więc wpływu na długość okresu zasiedzenia fakt, że ktoś, kto w momencie wejścia w posiadanie był w dobrej wierze, w trakcie zasiadywania stał się posiadaczem w złej wierze. W takiej sytuacji obowiązywać nadal będzie termin 20 lat do zasiedzenia.
Na zakończenie warto podkreślić, że właścicielem nieruchomości stajemy się w momencie upływu jednego z terminów, o których mowa powyżej, niezależnie od tego czy wystąpimy do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia czy nie. Orzeczenie sądu w tej sprawie ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że potwierdza ono jedynie nabycie nieruchomości przez zasiedzenie w dniu, w którym upłynęło 20 lat (w przypadku dobrej wiary posiadacza samoistnego) lub 30 lat (w przypadku złej wiary). Pomimo tego, warto wystąpić do sądu z takim wnioskiem, ponieważ prawomocne postanowienie w tej sprawie jest podstawą wpisu prawa własności do księgi wieczystej, a także jest niezbędne do prowadzenia obrotu tą nieruchomością.