W ostatnich latach coraz więcej osób decyduje się na nabycie mieszkania od dewelopera. Dla tego rodzaju inwestycji ustawodawca przewidział odrębne regulacje w stosunku do sprzedaży lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym. Dlatego przed zakupem nowego mieszkania warto dowiedzieć się w jaki sposób zminimalizować ryzyko niepowodzenia transakcji i jak zabezpieczyć się przed innymi ewentualnymi negatywnymi konsekwencjami.
Rynek pierwotny ma wiele zalet. W znacznym stopniu ograniczone jest bowiem występowanie problemów, które są powszechne na rynku wtórnym. Przykładami są między innymi niejasności dotyczące stanu prawnego używanego lokalu w tym obciążenie mieszkania służebnością lub hipoteką przez poprzedniego właściciela albo istnienie umów najmu, na mocy których lokal jest zamieszkiwany przez osoby trzecie. Próby uniknięcia tych problemów wiążą się nie tylko z koniecznością sprawdzania ksiąg wieczystych, ale także żądania od właściciela innych dokumentów lub podjęcia faktycznych działań, co nie zawsze jest łatwe. Ponadto znacznie częściej występują problemy natury technicznej, bowiem starsze mieszkania rzadko są przystosowane do korzystania w nich z nowoczesnych rozwiązań mieszkaniowych.
Przy nabyciu mieszkania na rynku pierwotnym główną obawą kupujących są działania podejmowane przez dewelopera. Z tego właśnie powodu, w celu ochrony przyszłego nabywcy mieszkania, ustawodawca stworzył instrumenty, które mają ograniczyć to ryzyko. Ważne jest więc zawarcie odpowiednich umów z deweloperem
- Umowa rezerwacyjna
Zawarcie umowy rezerwacyjnej jest przydatną instytucją zwłaszcza, gdy nabywca ma zamiar sfinansować kupno mieszkania z kredytu. Rezerwujący ma gwarancję, że mieszkanie nie będzie zbyte bez jego zgody osobie trzeciej. W umowie przewiduje się bowiem postanowienie, na mocy którego rezerwującemu będzie przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy nie otrzyma kredytu. Czynność ta jest więc zdecydowanie bardziej korzystna dla rezerwującego niż dla dewelopera. Wobec tego w zamian za dokonanie rezerwacji mieszkania w powyższy sposób, deweloper może domagać się uiszczenia tzw. opłaty rezerwacyjnej. Nie jest konieczne zawarcie tej umowy w formie aktu notarialnego. Forma ta nie zwiększa bowiem w żaden sposób ochrony praw rezerwującego, a jest bardziej kosztowna i wymaga wizyty u notariusza.
- Umowa deweloperska i umowa przedwstępna
Kolejną czynnością prawną, którą należy podjąć jest zawarcie umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej. To, która z umów jest odpowiednia zależy przede wszystkim od tego w jakiej fazie procesu budowlanego jest mieszkanie, które ma być kupione.
Zawarcie umowy deweloperskiej jest konieczne zwłaszcza w sytuacji, gdy budynek, z którego ma zostać wyodrębnione mieszkanie jeszcze nie powstał. Przedmiot umowy deweloperskiej jest złożony. Deweloper zobowiązuje się bowiem do ustanowienia prawa własności lokalu poprzez jego wyodrębnienie oraz do późniejszego przeniesienia tego prawa na nabywcę. Deweloper otwiera także mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który nabywca wpłaca ratami pieniądze, które w razie niepowodzenia inwestycji zostaną mu zwrócone. Do ważności umowy konieczne jest jej zawarcie w formie aktu notarialnego.
Jeżeli lokal faktycznie już istnieje i jest wyodrębniony, wówczas można zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży. Na jej mocy obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży w określonym terminie. Umowa przedwstępna, w przeciwieństwie do deweloperskiej, do swojej ważności nie wymaga formy aktu notarialnego. Warto jednak pomyśleć o podpisaniu tej umowy u notariusza, ponieważ niedochowanie tej formy sprawia, że w razie uchylania się dewelopera od późniejszego zawarcia umowy sprzedaży, strona nie będzie mogła sądownie domagać się jej zawarcia, a będzie uprawniona jedynie do żądania odszkodowania.
- Umowa sprzedaży
Umowa sprzedaży jest już ostatnią umową w procesie zakupu mieszkania. W tym przypadku obowiązuje bezwzględny wymóg formy aktu notarialnego dla jej ważności. Umowa sprzedaży jest tzw. czynnością o podwójnym skutku. Pod tym pojęciem rozumie się umowę zobowiązującą dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości i umowę przenoszącą własność nieruchomości. Jeżeli lokal jest wyodrębniony, a jego własność została przeniesiona zgodnie z umową sprzedaży, wówczas proces nabycia mieszkania zostaje zakończony. Nabywca mieszkania staje się jego właścicielem, co oznacza, że może w pełni z niego korzystać i nim rozporządzać.
Jak łatwo zauważyć, podział rynku mieszkaniowego na pierwotny i wtórny ma daleko idące konsekwencje prawne. Istniejący odrębny reżim dla obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym ma na celu przede wszystkim ochronę interesów nabywcy lokalu. Dlatego też stworzono instrumenty, które pozwalają na znaczne ograniczenie ryzyka związanego z zakupem nowego mieszkania. Rzeczą podstawową jest więc umiejętne wykorzystanie tych instrumentów, aby efektem końcowym było bezpieczne nabycie własności lokalu mieszkalnego.