Zakup mieszkania to bardzo poważna decyzja, która wiąże się z wysokimi kosztami, a tym samym dużym ryzykiem i obawą przed utratą środków lub złym ulokowaniem kapitału. Istnieją jednak możliwości, zarówno faktyczne jak i prawne, aby zminimalizować ewentualne ryzyko. Każda osoba planująca zakup mieszkania powinna je poznać i wiedzieć w jaki sposób z nich korzystać.
Mieszkanie, zgodnie z definicją z art. 46 Kodeksu cywilnego jest nieruchomością. Obrót nieruchomościami jest szczególnie chroniony w porządku prawnym. To sprawia, że pojawiają się dodatkowe wymogi, aby umowa sprzedaży mieszkania była ważna i skuteczna. To, w jaki sposób możemy zmniejszyć ryzyko związane z nabyciem nieruchomości zależy jednak od konkretnej sytuacji.
Pierwszy pytaniem na jakie potencjalny nabywca mieszkania musi odpowiedzieć jest kwestia wyboru rynku mieszkaniowego, czyli czy mieszkanie będzie pochodzić z rynku pierwotnego czy wtórnego.
- Księga wieczysta
Jeżeli decydujemy się na zakup mieszkania na rynku wtórym w pierwszej kolejności należy sprawdzić dokładnie księgę wieczystą tego lokalu. Księga wieczysta składa się z czterech działów. W pierwszym znajdują się informacje o nieruchomości i spis praw związanych z własnością. W drugim dziale ujawnione są dane dotyczące właścicieli nieruchomości. Należy więc sprawdzić czy osoba, która chce sprzedać mieszkanie, jest wpisana jako właściciel w księdze wieczystej. W dziale trzecim znajdują się m.in. ograniczone prawa rzeczowe jak np. służebność osobista czy prawo użytkowania, którymi nieruchomość może być obciążona, a o których nie zostaliśmy poinformowani. Czwarty dział obejmuje informacje dotyczące hipotek, jeżeli nieruchomość jest takimi obciążona.
Warto wziąć pod uwagę, że nie wszystkie informacje mogą być aktualne lub ujawnione w księdze wieczystej. Jednakże Ustawa o księgach wieczystych i hipotece stosuje domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, które tylko w uzasadnionych przypadkach może zostać obalone. W razie jakichkolwiek niezgodności koniecznie trzeba zgłosić to sprzedawcy i domagać się dokonania ewentualnych zmian, jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży.
- Inne dokumenty i oświadczenia
Może się zdarzyć, że mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej. W takiej sytuacji należy zwrócić się do sprzedawcy o przedstawienie dokumentów, które pozwolą sprawdzić dane, które byłyby możliwe do zweryfikowania w księdze wieczystej (np. akt notarialny umowy sprzedaży, oświadczenie właściciela, że w lokalu nikt nie jest zameldowany). Udostępnienia tych dokumentów można domagać się także, jeżeli księga wieczysta jest założona, bowiem, jak wspomniano wyżej, nie wszystkie informacje są w niej ujawnione.
Ponadto niezależnie od tego czy mieszkanie ma założoną księgę wieczystą czy nie, warto zadbać, aby w umowie sprzedaży zostało zawarte oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. Kupujący może domagać się również przedstawienia dowodów na niezaleganie przez właściciela z opłatami za media i czynsz, a także, jeżeli sprzedającym jest przedsiębiorca, należy zażądać okazania aktualnego zaświadczenia z urzędu skarbowego o niezaleganiu w podatkach oraz aktualnego zaświadczenia z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o niezaleganiu ze składkami.
- Umowa przedwstępna
Warto także zawrzeć umowę przedwstępną, przez którą strona zobowiązuje strony do późniejszego zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży nieruchomości). W razie uchylania się od zawarcia umowy przez jedną ze stron, drugiej przysługuje roszczenie o naprawienie wynikłej stąd szkody. Ponadto, jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania zawarto w formie aktu notarialnego, strona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej.
Dokonanie zakupu mieszkania jest ważną decyzją, dlatego warto poświęcić więcej czasu na spokojne sprawdzenie zarówno sytuacji sprzedawcy jak i stanu nieruchomości. Powyżej opisane sposoby umożliwiają sprawdzenie wiarygodności kontrahenta i dają możliwość zminimalizowania ryzyka związanego z zakupem mieszkania. Nie są w stanie go jednak wyeliminować. Dlatego też istotna jest dobrze skonstruowana umowa, która w razie wystąpienia nieoczekiwanych problemów pozwoli skutecznie domagać się usunięcia wad lub wykonania określonych świadczeń i obowiązków na rzecz nabywcy nieruchomości.